南京樓市也挺不住了！2014年9月21日，根據(jù)媒體報(bào)道，繼蘇州、無(wú)錫、徐州限購(gòu)松綁之后，堅(jiān)挺了3年零7個(gè)月的南京房產(chǎn)限購(gòu)也取消了。目前，仍在執(zhí)行樓市限購(gòu)的只剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6個(gè)城市。中國(guó)樓市熱也好、冷也好，是能靠政府調(diào)控回歸理性的嗎？房地產(chǎn)危機(jī)的病根在哪里，靠什么才能根治？關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的深層問(wèn)題，以及改革之道，我在著作《“新政”能否改變中國(guó)》中，做了深入地解讀。以下為圖書正文部分節(jié)選，以饗讀者。 我們?cè)谶@里談一個(gè)非常、非常不愉快，但又是非常嚴(yán)肅的話題，叫作樓市調(diào)控。各位曉得從2003—2013年期間，我們的有關(guān)部門調(diào)控了多少次房?jī)r(jià)嗎？一共多達(dá)32次，其中僅國(guó)字頭的調(diào)控政策就有7次。但結(jié)果卻是，我們的房?jī)r(jià)一直突飛猛漲，只升不降。 2013年3月，備受關(guān)注的“新國(guó)五條”正式出臺(tái)。當(dāng)時(shí)的很多媒體報(bào)道，很多所謂的專家、學(xué)者提出了很多的觀念。比如，有人認(rèn)為投機(jī)或投資式的買房者必須要繳稅，“新國(guó)五條”里雖然規(guī)定賣出房時(shí)要繳20%的所得稅，但其實(shí)這個(gè)稅負(fù)一點(diǎn)都不重。為什么這么說(shuō)？有人拿韓國(guó)靠高賦稅控制房?jī)r(jià)的例子當(dāng)作證據(jù)。在韓國(guó)，買第二套房要繳所得稅50%，買第三套房要繳的所得稅是60%，而且多套和高檔住房每年還要繳保有稅，最高稅率是5%。最后，如果你自身有房產(chǎn)，在繼承父母的房產(chǎn)時(shí)，還要繳50%的所得稅。這么看來(lái)，我們?cè)凇靶聡?guó)五條”里規(guī)定的20%所得稅不算高。 關(guān)于韓國(guó)的例子，我也做了查證和分析。但同樣的數(shù)據(jù)由我來(lái)解讀，出現(xiàn)了完全相反的結(jié)果。首先，關(guān)于房?jī)r(jià)，我們必須先正視一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題，“是全世界的房?jī)r(jià)都在這么瘋狂地漲，還是只有我們是這樣的？”為了回答這個(gè)問(wèn)題，我找來(lái)了美國(guó)、加拿大、澳大利亞、日本、韓國(guó)、英國(guó)、德國(guó)、法國(guó)這八個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。它們都是現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)運(yùn)轉(zhuǎn)比較正常的工業(yè)國(guó)家，所以比較有說(shuō)服力。 我發(fā)現(xiàn)，從2007年年底，也就是本輪全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之前，一直到2012年的六年時(shí)間里，這八個(gè)工業(yè)國(guó)家的樓價(jià)平均下降了8.1%。同一時(shí)間，我們的房?jī)r(jià)平均上漲了
    我發(fā)現(xiàn)，從2007年年底，也就是本輪全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)之前，一直到2012年的六年時(shí)間里，這八個(gè)工業(yè)國(guó)家的樓價(jià)平均下降了8.1%。同一時(shí)間，我們的房?jī)r(jià)平均上漲了74%。這里面，上海上漲了95%，北京最厲害，上漲了152%，居全球之冠。別的國(guó)家房?jī)r(jià)都在跌，只有我們?cè)跐q，那肯定是我們有問(wèn)題。

    有了“我們不正�！钡募僭O(shè)前提，再來(lái)分析一下韓國(guó)的樓市調(diào)控。我們發(fā)現(xiàn)，2006年韓國(guó)的房?jī)r(jià)非常高，韓國(guó)政府因此推出了買二套房要征收50%所得稅的政策。但是這個(gè)政策最開始執(zhí)行的時(shí)候，韓國(guó)的房?jī)r(jià)并沒有跌。什么時(shí)候開始下跌的？2008年以后，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)，才使得韓國(guó)的房?jī)r(jià)下跌，但是也只跌了5%。因此，我得出的結(jié)論是，韓國(guó)房?jī)r(jià)下跌是本輪全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的，和高賦稅沒有必然關(guān)系。

    2013年4月份，韓國(guó)政府又出臺(tái)了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)46項(xiàng)的樓市振興政策，用來(lái)拉抬房?jī)r(jià)。為什么？因?yàn)椴簧夙n國(guó)人是在高位買入的房子，2008年以后，韓國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)低迷，除非“割肉”出售，否則就要繼續(xù)背負(fù)沉重的房貸利息，成為高負(fù)債的“房奴”。所以很多韓國(guó)人雖然擁有住房，反而變得更窮。韓國(guó)政府在這種情況下，只能拉抬房?jī)r(jià)，刺激房屋交易，讓“房奴”們“解套”。我倒是建議所謂的專家們，多研究一下韓國(guó)樓市降溫后出現(xiàn)的種種問(wèn)題。

    2013年4月，韓國(guó)政府公布了長(zhǎng)達(dá)46項(xiàng)的樓市振興新政，主要內(nèi)容為年內(nèi)購(gòu)買首套住房，免征2.2%的房產(chǎn)購(gòu)置稅；年內(nèi)購(gòu)買9億韓元以下的新樓盤，或者85平方米且9億韓元以下的二手房，五年內(nèi)免征轉(zhuǎn)讓所得稅；取消多套房高達(dá)50%～60%的轉(zhuǎn)讓所得稅。這是繼1997年爆發(fā)亞洲金融危機(jī)之后，韓國(guó)政府推出的最大力度的樓市振興政策。

    韓國(guó)的例子說(shuō)明高賦稅對(duì)降低房?jī)r(jià)沒有用，那么我們?cè)賮?lái)看看英國(guó)政府調(diào)控樓市的例子，它能證明降低賦稅也拉抬不了房?jī)r(jià)。2008—2010年的時(shí)候，英國(guó)政府為了拉抬房?jī)r(jià)出了幾個(gè)政策。首先是減稅，英國(guó)政府規(guī)定，從2008年開始，售價(jià)在12.5萬(wàn)英鎊以下的房子免印花稅；看樓市還沒有什么起色，又改成17.5萬(wàn)英鎊以下的房子免印花稅；到2010年，樓市還是這么慘淡，英國(guó)政府又提出，25萬(wàn)英鎊以下的房子都可以免印花稅。

    第二個(gè)政策是首套房免首付。本來(lái)英國(guó)老百姓要買房必須付30%的首付，但是英國(guó)政府說(shuō)，我可以無(wú)息貸款借給你，其實(shí)就相當(dāng)于零首付入��；如果英國(guó)老百姓要買第二套房的話，你只要自己湊夠5%的首付就行。這么多利好消息投下去，英國(guó)樓市的結(jié)果是什么？我在前面說(shuō)了，照樣下跌。2007—2012年，英國(guó)房?jī)r(jià)下跌了26%。綜合韓國(guó)和英國(guó)樓市調(diào)控的例子，我們可以看出，稅收本身和房?jī)r(jià)沒有必然聯(lián)系。

    74%。這里面，上海上漲了95%，北京最厲害，上漲了152%，居全球之冠。別的國(guó)家房?jī)r(jià)都在跌，只有我們?cè)跐q，那肯定是我們有問(wèn)題。 有了“我們不正�！钡募僭O(shè)前提，再來(lái)分析一下韓國(guó)的樓市調(diào)控。我們發(fā)現(xiàn)，2006年韓國(guó)的房?jī)r(jià)非常高，韓國(guó)政府因此推出了買二套房要征收50%所得稅的政策。但是這個(gè)政策最開始執(zhí)行的時(shí)候，韓國(guó)的房?jī)r(jià)并沒有跌。什么時(shí)候開始下跌的？2008年以后，全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)全面爆發(fā)，才使得韓國(guó)的房?jī)r(jià)下跌，但是也只跌了5%。因此，我得出的結(jié)論是，韓國(guó)房?jī)r(jià)下跌是本輪全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)造成的，和高賦稅沒有必然關(guān)系。 2013年4月份，韓國(guó)政府又出臺(tái)了一個(gè)長(zhǎng)達(dá)46項(xiàng)的樓市振興政策，用來(lái)拉抬房?jī)r(jià)。為什么？因?yàn)椴簧夙n國(guó)人是在高位買入的房子，2008年以后，韓國(guó)房?jī)r(jià)走勢(shì)低迷，除非“割肉”出售，否則就要繼續(xù)背負(fù)沉重的房貸利息，成為高負(fù)債的“房奴”。所以很多韓國(guó)人雖然擁有住房，反而變得更窮。韓國(guó)政府在這種情況下，只能拉抬房?jī)r(jià)，刺激房屋交易，讓“房奴”們“解套”。我倒是建議所謂的專家們，多研究一下韓國(guó)樓市降溫后出現(xiàn)的種種問(wèn)題。 2013年4月，韓國(guó)政府公布了長(zhǎng)達(dá)46項(xiàng)的樓市振興新政，主要內(nèi)容為年內(nèi)購(gòu)買首套住房，免征2.2%的房產(chǎn)購(gòu)置稅；年內(nèi)購(gòu)買9億韓元以下的新樓盤，或者85平方米且9億韓元以下的二手房，五年內(nèi)免征轉(zhuǎn)讓所得稅；取消多套房高達(dá)50%～60%的轉(zhuǎn)讓所得稅。這是繼1997年爆發(fā)亞洲金融危機(jī)之后，韓國(guó)政府推出的最大力度的樓市振興政策。 韓國(guó)的例子說(shuō)明高賦稅對(duì)降低房?jī)r(jià)沒有用，那么我們?cè)賮?lái)看看英國(guó)政府調(diào)控樓市的例子，它能證明降低賦稅也拉抬不了房?jī)r(jià)。2008—2010年的時(shí)候，英國(guó)政府為了拉抬房?jī)r(jià)出了幾個(gè)政策。首先是減稅，英國(guó)政府規(guī)定，從2008年開始，售價(jià)在12.5萬(wàn)英鎊以下的房子免印花稅；看樓市還沒有什么起色，又改成17.5萬(wàn)英鎊以下的房子免印花稅；到2010年，樓市還是這么慘淡，英國(guó)政府又提出，25萬(wàn)英鎊以下的房子都可以免印花稅。 第二個(gè)政策是首套房免首付。本來(lái)英國(guó)老百姓要買房必須付30%的首