本期山東商報(bào)圓桌論壇中，省內(nèi)知名房企老總和專(zhuān)家學(xué)者認(rèn)為，山東樓市具有自身特點(diǎn)，南方多地發(fā)生的樓盤(pán)降價(jià)現(xiàn)象暫時(shí)不會(huì)蔓延而至，不過(guò)，由于自身體量小承壓能力不足等原因，一些小的房企或許會(huì)降價(jià)療傷，另外多數(shù)嘉賓認(rèn)為取消限購(gòu)措施會(huì)對(duì)市場(chǎng)穩(wěn)定造成傷害，政府救市應(yīng)該謹(jǐn)慎。

樓盤(pán)降價(jià) 是個(gè)別行為

多數(shù)受訪者認(rèn)為，濟(jì)南樓市目前供需狀況穩(wěn)定，即使部分樓盤(pán)出現(xiàn)降價(jià)，也是個(gè)別開(kāi)發(fā)商的促銷(xiāo)行為，很難出現(xiàn)大范圍降價(jià)。

方文青：杭州等不少省外城市確實(shí)出現(xiàn)了房產(chǎn)降價(jià)銷(xiāo)售情況，但大多是個(gè)別項(xiàng)目的促銷(xiāo)或者特殊時(shí)期下的融資策略，不具備普遍性，更不能說(shuō)明整體市場(chǎng)的波動(dòng)情況。同時(shí)，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，上半年一線和二線城市的確出現(xiàn)了成交量和成交價(jià)格的雙下滑情況，這是市場(chǎng)的一種自然調(diào)整和反應(yīng)，短期內(nèi)不會(huì)出現(xiàn)硬著陸的情況。在山東或者濟(jì)南也有樓盤(pán)出現(xiàn)了局部降價(jià)促銷(xiāo)的狀況，但也不具備代表性。

鄭曉燕：個(gè)人認(rèn)為杭州樓市經(jīng)過(guò)數(shù)年熱抄，房?jī)r(jià)已直逼一線城市，市場(chǎng)存量也處于飽和，其下跌是屬于市場(chǎng)自我調(diào)節(jié)的正�，F(xiàn)象，而這也說(shuō)明中國(guó)樓市普漲的行情已經(jīng)結(jié)束。我認(rèn)為濟(jì)南不會(huì)出現(xiàn)這種現(xiàn)象，目前濟(jì)南房?jī)r(jià)在全國(guó)百城平均房?jī)r(jià)排名處于32位，房?jī)r(jià)收入比合理，濟(jì)南房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)緩慢上漲，不會(huì)出現(xiàn)降價(jià)銷(xiāo)售的現(xiàn)象。

鄭洪山：一些項(xiàng)目打出了“價(jià)格”牌，但大多是策略性的試探，我認(rèn)為大范圍降價(jià)銷(xiāo)售的情況是不太可能發(fā)生的，頂多是拿出一些資源較差的房源搞促銷(xiāo)，其本質(zhì)也是希望能夠作為營(yíng)銷(xiāo)的“噱頭”吸引客戶到場(chǎng)。如果有購(gòu)房需求，我反而認(rèn)為最近這段時(shí)間是最佳的“出手”期。

張岷：濟(jì)南的房?jī)r(jià)一直在低位運(yùn)行，沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)暴漲虛高的階段，現(xiàn)在各開(kāi)發(fā)商定價(jià)也比較冷靜，能降價(jià)的空間很小。

部分小房企　或降價(jià)“療傷”

也有受訪者指出，目前濟(jì)南住宅庫(kù)存壓力巨大，降價(jià)是必然趨勢(shì)，如果消費(fèi)者繼續(xù)報(bào)以觀望態(tài)度，小地產(chǎn)商很可能會(huì)“熬不住”率先降價(jià)促銷(xiāo)回籠資金。

楊斌：受前兩年市場(chǎng)利好的影響，2014年濟(jì)南市場(chǎng)存量空前增長(zhǎng)，隨一些一線開(kāi)發(fā)商大盤(pán)的集中面市，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的庫(kù)存壓力巨大，供求關(guān)系在發(fā)生變化，濟(jì)南房?jī)r(jià)的波動(dòng)與下調(diào)是必然的，幅度取決于供求關(guān)系、開(kāi)發(fā)成本和金融環(huán)境以及客戶態(tài)度的轉(zhuǎn)變。而且受信貸從嚴(yán)的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是中小企業(yè)資金吃緊，如果客戶觀望持續(xù)期時(shí)間較長(zhǎng)，為了快速回流現(xiàn)金，不排除降價(jià)促銷(xiāo)引領(lǐng)市場(chǎng)成交反彈的狀況發(fā)生。郭松海：不排除降價(jià)的可能。我覺(jué)得后續(xù)政策的調(diào)整對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生關(guān)鍵性的影響，例如正在建設(shè)的個(gè)人住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，以及呼之欲出的房產(chǎn)稅改革，前者會(huì)引發(fā)房產(chǎn)來(lái)路不明者的大量拋售，而后者則會(huì)對(duì)投資性需求產(chǎn)生巨大壓力，兩者的出臺(tái)都會(huì)增加二手房市場(chǎng)的供應(yīng)，而隨著保障房建設(shè)的加快推進(jìn)，也會(huì)吸收部分剛需。所以房?jī)r(jià)是否會(huì)大范圍下降，除了看庫(kù)存和需求外，還要看政策如何將空置房擠出來(lái)。

取消限購(gòu)或?qū)κ袌?chǎng)造成硬傷

多數(shù)受訪者不贊成取消樓市限購(gòu)，認(rèn)為這會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成“硬傷”，而取消限購(gòu)必須建立在房產(chǎn)稅、住房信息聯(lián)網(wǎng)等替代性政策出臺(tái)完善的基礎(chǔ)上。但也有受訪者反對(duì)限購(gòu)政策，認(rèn)為政策會(huì)導(dǎo)致大量“建筑垃圾”產(chǎn)生。

方文青：我認(rèn)為濟(jì)南、青島兩市短期內(nèi)不會(huì)取消限購(gòu)，因?yàn)槿∠�限�?gòu)和救市沒(méi)有必然聯(lián)系。限購(gòu)是臨時(shí)性、地方性政策，早晚會(huì)取消，但是取消的前提是會(huì)有替代性政策出臺(tái)，否則市場(chǎng)會(huì)出現(xiàn)大的反彈，任何政策的硬著陸都會(huì)造成市場(chǎng)的硬傷，這樣更不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

楊斌：取消限購(gòu)能夠刺激改善需求，但現(xiàn)階段來(lái)看公開(kāi)放開(kāi)限購(gòu)的壓力還是過(guò)大，地方政府可能會(huì)采用變通措施。比如從上個(gè)月起寧波調(diào)整了限購(gòu)政策，將對(duì)購(gòu)房者從戶籍所在地跟擬購(gòu)房區(qū)域兩個(gè)地方都同時(shí)要核查，變更為僅在擬購(gòu)房區(qū)域進(jìn)行核查，政策放寬后，只查詢(xún)購(gòu)房者在擬購(gòu)房的縣、市區(qū)域是否有房，不再查詢(xún)戶口購(gòu)房者所在地是否有房子。類(lèi)似暗地里松綁的措施可能在各地試行。

郭松海：肯定取消不了，中央已經(jīng)表態(tài)不要取消限購(gòu)。現(xiàn)階段政策取向還是首先滿足首套房的置業(yè)需求，進(jìn)而才可能去刺激多套房的購(gòu)房需求，但就像剛才有人說(shuō)過(guò)的，取消限購(gòu)必須建立在替代性政策出臺(tái)的基礎(chǔ)上，只有物業(yè)稅、住房聯(lián)網(wǎng)登記制度等長(zhǎng)效機(jī)制完善后，放開(kāi)限購(gòu)才不會(huì)造成樓市大規(guī)模的反彈。

張岷：濟(jì)南、青島兩地應(yīng)該取消限購(gòu)。青島取消限購(gòu)會(huì)帶來(lái)較大的增長(zhǎng)，濟(jì)南外來(lái)購(gòu)房需求本來(lái)就不是太多，但對(duì)改善型需求的釋放會(huì)有幫助。我認(rèn)為限購(gòu)是一個(gè)很惡的東西，是任何行業(yè)和市場(chǎng)都無(wú)法接受的政策。大家目前僅僅看到限購(gòu)對(duì)房屋銷(xiāo)售量的制約，很多負(fù)面的東西都會(huì)慢慢顯現(xiàn)出來(lái)。一個(gè)很直接的影響就是好房子逐漸消失了，新的一輪制造建筑垃圾的風(fēng)潮正在繼續(xù)。

政府“救市”應(yīng)謹(jǐn)慎

受訪者普遍認(rèn)為，政府應(yīng)該減少對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的行政干預(yù)，減少審批和收費(fèi)環(huán)節(jié)，并在土地供應(yīng)的持續(xù)性、合理性上做好平衡，避免因此帶來(lái)市場(chǎng)的大幅波動(dòng)。

鄭曉燕：對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，政府放松樓市調(diào)控確實(shí)是一個(gè)利好消息，可以緩解非理性的樓市行情蔓延，但作用有限。如果政府救市，我認(rèn)為要針對(duì)不同地區(qū)的市場(chǎng)差異進(jìn)行分類(lèi)調(diào)控，不要搞“一刀切”，在樓市明顯供大于求的城市，應(yīng)取消或放寬限購(gòu)政策。

方文青：政府如果出手救市，更多的是行政和政策性干預(yù)，只能是解一時(shí)之困。如果政府要救市，要從真正能夠降低開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)成本和老百姓購(gòu)買(mǎi)成本方面出臺(tái)相應(yīng)舉措。

鄭洪山：應(yīng)該遵循“市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，政府的歸政府”，把“有形的手”收回去，更多依靠稅收政策和經(jīng)濟(jì)手段這些“無(wú)形的手”來(lái)調(diào)節(jié)�，F(xiàn)階段處于市場(chǎng)的相對(duì)低點(diǎn)，是政策調(diào)整的最佳窗口期。

楊斌：不希望行政之手過(guò)度干預(yù)經(jīng)濟(jì)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)。但這并不意味著政府無(wú)所作為，我們政府部門(mén)應(yīng)當(dāng)高度重視土地供應(yīng)持續(xù)性、合理性，像閘門(mén)放水一樣，調(diào)節(jié)好平衡才行。

我認(rèn)為現(xiàn)階段是“行政松綁”的好時(shí)機(jī)，三種措施比較可行：一是限購(gòu)松動(dòng)，讓房地產(chǎn)逐漸回歸為市場(chǎng)調(diào)節(jié)的行為；二，金融政策支持，信貸寬松是成交量企穩(wěn)的前提，尤其是對(duì)于首套房客戶的貸款審批及利率優(yōu)惠的支持，這是惠民生，不是行政干預(yù)；三，政府降低購(gòu)房落戶門(mén)檻的限制，與未來(lái)的戶籍開(kāi)放掛起鉤來(lái)，減少不必要的行政限制。

張岷：政府少些對(duì)行業(yè)的束縛，少些收費(fèi)和審批環(huán)節(jié)就行了。

郭松海：政府救市確實(shí)要謹(jǐn)慎考慮，比如說(shuō)限購(gòu)，如果現(xiàn)在政府以取消限購(gòu)來(lái)“救市”，就會(huì)導(dǎo)致大量投資性需求的涌入，讓買(mǎi)不起房的人的購(gòu)房環(huán)境更加惡化。政府要做的是建立地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)，監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)變化，目前濟(jì)南地產(chǎn)空置率應(yīng)該在8%左右，而國(guó)際警戒線是10%，濟(jì)南的地產(chǎn)泡沫已經(jīng)開(kāi)始積聚，要引起有關(guān)部門(mén)的高度重視。

嘉賓名單

郭松海（教授，山東財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)）鄭貴斌（研究員，山東省社科院副院長(zhǎng)）張岷（山東藍(lán)石置地集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)）楊斌（中國(guó)重汽房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理）鄭曉燕（中鐵十局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部副部長(zhǎng)）方文青（濟(jì)南某置業(yè)有限公司總經(jīng)理）鄭洪山（香港某集團(tuán)地產(chǎn)公司濟(jì)南分公司總經(jīng)理）注：應(yīng)受訪者要求，方文青、鄭洪山均為化名。